不動産の法人化と家族信託等との使い分け

不動産法人化とは…
不動産法人化（所有型法人）とは、主に収益物件の管理を行うことを目的に、新しく法人を設立し、個人で所有していた建物を法人に売却し、土地を法人に貸し付ける方法です。不動産所有法人に移管した不動産は、相続財産から外れますが、各相続人に対しては、役員報酬として現金を支給することができます。

不動産法人化のメリット
☑所得税等の節税対策となる
個人の取得を法人や役員（相続人）に分散させることで、所得税等の節税できる。
☑相続税の節税対策（相続財産の増加防止）となる
将来相続の対象となる金融資産（賃料収入）の増加を防止することができる
☑納税資金対策ができる
法人から相続人である役員に支払われる報酬を、将来の相続税の納税資金とすることができる。
☑認知症対策ができる
オーナーが認知症になった場合にも、収益不動産の修繕管理・売却ができる。

不動産法人化のデメリット
☑初期コストが発生する
会社設立費用や不動産売買時の登記費用、不動産取得税がかかる。
☑初期コスト・維持管理コストが発生する
税負担や税理士への報酬等、赤字であっても最低限の維持管理費がかかる。
☑一時的に相続財産が増えてしまう
不動産を法人に売却した結果、個人の金融財産が一時的に増えるため、売却直後に相続が発生した場合には、不利にはたらく可能性がある。

不動産法人化の節税化メリットを受け取りやすい方
以上のメリット・デメリットを鑑みると、不動法人化によるメリットを確実に享受するためには、
①不動産所得（利益）が１０００万円/年以上
②７０歳代以下のオーナー
であることが１つの基準となります。
たとえば、①不動産所得（利益）が約390万円/年、②７９歳のご相談者の場合ですと、、認知症対策として家族信託を活用し、別の方法による相続対策を行うこともお勧めいたします。